КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?

Основной риск в покупке жилья на вторичном рынке состоит в том, что ваши права на квартиру могут оспорить. Таких ситуаций очень много, вот некоторые из них:

• квартира, досталась продавцу в наследство, но потом объявились другие наследники;
• квартира является совместной супружеской собственностью и один из супругов не дал согласие на ее продажу;
• продавца признали недееспособным в суде;
• один из собственников был несовершеннолетний, а орган опеки и попечительства не давал согласия на сделку;
• квартира была предметом судебного разбирательства;
• продавец нарушил порядок оформления в собственность квартиры, которую приобрел за счет материнского капитала;
• квартиру продали по поддельному паспорту или доверенности.

Необходимо установить личность продавца и проверить его дееспособность. Для этого запросите паспорт продавца, а также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Паспорт продавца можно проверить на сайте ФМС («Проверка по списку недействительных российских паспортов»).

1. Необходимо проверить свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее. К правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.

При этом необходимо обратить внимание на срок оформления данных документов. Лучше не покупать квартиру, которая была в собственности продавца менее трех лет. Это связано с тем, что срок давности о признании сделок недействительными составляет один или три года в зависимости от оснований, по которым сделку можно признать недействительной (ст. 181 ГК РФ).

2. Затем нужно проверить, какие сделки совершались с квартирой ранее. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. Ее можно получить в отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса. Поскольку важна именно актуальная выписка, сделать это лучше самостоятельно по доверенности от собственника. Из выписки вы узнаете, сколько раз квартиру продавали, дарили, были ли какие-то обременения. Если в ЕГРП нет сведений о квартире, значит, после приватизации с ней никаких сделок не совершалось. Информацию о квартире можно получить на сайте Росреестра («Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line»).

3. Если квартира приобретена в браке, то второй супруг имеет на нее право независимо от того, на кого она оформлена. В этом случае вам нужно получить согласие супруга на продажу квартиры. Даже если сейчас супруги разведены, но квартиру покупали в браке, второй супруг может заявить о своих правах на ее часть. Чтобы проверить семейное положение, обратитесь вместе с продавцом в органы ЗАГС.

4. Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. Причем разрешение нужно, даже если у несовершеннолетних детей есть родители. Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, нужно нотариально удостоверять.

5. Перед покупкой необходимо убедиться, что в квартире нет зарегистрированных лиц. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Лучше брать архивную выписку, так как в ней указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в квартире, в том числе выбывшие. К таким лицам относятся отбывающие срок лишения свободы, безвестно отсутствующие и др. Получить архивную выписку можно по доверенности от собственника. Перед покупкой обязательно проконтролируйте, чтобы в квартире не осталось прописанных лиц.

6. Чтобы избежать дополнительных расходов, запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате.

7. Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью кадастрового паспорта. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Перед сделкой лучше все-таки познакомиться с собственником, проверить его паспорт, а также снять с него копию. Приобретать квартиру по доверенности крайне нежелательно. Основные риски такой покупки можно разделить на четыре группы:

1. поддельная доверенность;

2. доверенность можно в любой момент отозвать;

3. нотариус не может надлежащим образом проверить дееспособность доверителя и доверенного лица;

4. действие доверенности прекращается со смертью доверителя (ст. 188 ГК РФ). Причем суд признает сделку недействительной, даже если вы не знали о смерти собственника, поскольку его правоспособность прекращается смертью независимо от того, знали вы об этом или нет (апелляционное определение Московского городского суда от 22.09.15 по делу № 33-33926/2015).

Если вы все-таки решили купить квартиру, нужно обязательно проверить доверенность. В подлинной доверенности должны быть указаны: данные о доверителе и доверенном лице (серия и номер его паспорта, Ф.И.О., место прописки и дата его рождения), адрес отчуждаемого объекта, дата доверенности, подпись лица, выдавшего доверенность, нотариальная печать и удостоверительная надпись. Если в доверенности не указан срок действия или написано, что она действует бессрочно, она будет сохранять силу в течение года со дня ее совершения (ст. 186 ГК РФ).

Также вам нужно узнать, не отозвана ли доверенность. Проверить это можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Для поиска нужно указать дату удостоверения доверенности и реестровый номер. Полностью быть уверенным в подлинности доверенности можно только после обращения к нотариусу, который ее выдал. Вы получите сведения о том, действительно ли доверенность была выдана, действует ли она или отозвана доверителем.