Рынок недвижимости в настоящее время представлен огромным количеством строящегося жилья. Огромное количество застройщиков, относительно доступные цены, развитие института ипотеки, все это способствует развитию рынка недвижимости, реализуемой по договорам долевого участия (далее – «ДДУ»). Заключая договор, участник долевого строительства, конечно, желает получить свою квартиру (иной объект), в установленные договором сроки. Однако, на практике нередко сроки передачи объекта затягиваются, участник долевого строительства терпит убытки, вынужден снимать жилье, нести иные расходы.
Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?
Законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика при нарушении со стороны застройщика установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
При этом Закон № 214-ФЗ устанавливает следующие размеры данной неустойки за просрочку передачи по ДДУ:
1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, формула расчета неустойки по ДДУ предусматривает использование переменного коэффициента – ставки рефинансирования Центробанка (по сути это минимальный размер платы за пользование чужими денежными средствами в российской экономике).
Ставка рефинансирования устанавливается Банком России и с 1 января 2016 года ее значение приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, установленной на определенную дату (Указание Банка России от 11 декабря 2015 года №3894-У).
До 2016 года года ставка рефинансирования равнялась 8. 25 %
Таким образом, причитающуюся дольщику неустойку следует рассчитать по формуле:
Н = СД * 1/300СР * ДП * 2,
где Н – неустойка;
СД – сумма договора;
СР – ставка рефинансирования;
ДП – количество дней просрочки.
Пример: сумма договора – 3 000 000 руб. Срок сдачи – 30 января 2016 года. Сегодня – 1 мая 2016. Просрочка: 3 месяца (91 день). СР на день исполнения обязательств – 11%. Неустойка = 3000000*1/300*11/100*91*2 = 200 200 рублей.
В случае неисполнения застройщиком обязательства по выплате неустойку за просрочку передачи объекта строительства по ДДУ в добровольном порядке (на основании законного требования дольщика - претензии) дольщик вправе требовать выплаты неустойки по 214-ФЗ в судебном порядке.
Согласно ст. 10 ФЗ «О долевом участии в строительстве» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть, в частности, расходы по найму жилья, которые участник долевого строительства не понес, если бы застройщик вовремя передал объект недвижимости. Как правило, для доказывания соответствующих убытков участник долевого строительства предоставляет договор найма квартиры, документы свидетельствующие о произведенных расходах по оплате такой квартиры (расписки в получении денежных средств, выписки по счету банковской карты о переводе денежных средств за наем жилья и т.п.).
3. Штраф за отказ исполнить в добровольном порядке законные требования потребителя.
В случае нарушения прав участника долевого строительства (Дольщика), последний, руководствуясь положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
4. Компенсация морального вреда.
В случае нарушения прав участника долевого строительства, Дольщик также вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 указанного закона.
Важно учитывать, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя (см. п. 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Может ли суд снизить размер неустойки?
Следует отметить, что к неустойке, предусмотренной Законом №214-ФЗ в полной мере применяются положения ст. 333 ГК РФ о возможности ее уменьшения судом. Вместе с тем, Верховный Суд России подчеркнул, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Однако, несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме.
По этому поводу Конституционный Суд РФ в пункте втором определения от 21.12.2000 № 253-О, высказал правовую позицию, согласно которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Такими обстоятельствами, в частности, могут быть степень вины ответчика (застройщика) в нарушении срока исполнения обязательств по договору, период просрочки, имущественное положение, а также отсутствие каких-либо серьезных неблагоприятных последствий для истца из-за просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче квартиры в собственность. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (см. п. 27 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Таким образом, размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом по правилам ст. 333 ГК РФ.
Чем регулируются отношения участников долевого строительства и Застройщика?
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон N 214-ФЗ»).
С 01.01.2017 г. вступают в силу существенные изменения в закон!
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»;
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.
В какой суд подавать исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ?
Применение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» дает возможность участнику долевого строительства выбирать подсудность рассмотрения дела по месту нахождения организации, по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора. Согласно п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Государственная пошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ
Истцы освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (Подробнее о гос. пошлине по данной категории споров).
С какими трудностями можно столкнуться при взыскании неустойки по Закону N 214-ФЗ?
- Включение Застройщиком пункта об отсутствии финансовых претензий (или иных претензий) в акт приёма – передачи включают. Однако в соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса «…Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом не предусмотрено прекращение права на взыскание неустойки в связи с отказом от осуществления дольщиком от своего права.
- Включение в договор долевого участия правил о рассмотрении споров при помощи третейских судов. Как правило, такие суды являются зависимыми от застройщика, и рассмотрение спора таким судом может повлечь негативные последствия в виде ущемления прав участника долевого строительства, в том числе ущемление прав предоставленных Законом РФ «О защите прав потребителей». Возможность включения третейской оговорки как альтернативного способа рассмотрения гражданских дел высказана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26 мая 2011 года № 10 – П, а, соответственно, включение третейской оговорки корреспондирует обязанность участников договора обращаться за защитой своих прав в указанную инстанцию. Обращение в суд общей юрисдикции в таком случае может повлечь за собой прекращение производства по делу, за исключением случаев, если третейская оговорка будет признана судом недействительной.
Почему лучше обращаться к юристам?
Даже если Вы ознакомитесь с содержанием тематических книг или форумов, то все равно не будете владеть темой спора настолько, насколько ей владеет профессиональный юрист. За его плечами многолетний узкопрофильный опыт и уверенное знание всех теоретических аспектов.
Затраты, связанные с делом, будут возмещены ответчиком после того, как суд вынесет соответствующее решение. Такое начинание позволит полностью возместить потери и даже получить дополнительную компенсацию.
Ежедневная практика и впечатляющий объем дел позволяют нашим юристам не только улучшать качество услуг, но и быть в курсе актуальных тенденций в судебной практике, что благотворно сказывается на получаемом результате.
Стоимость услуг по взысканию неустойки по ДДУ:
Предоплата - 20.000 рублей+ 10% от взысканной суммы |
|
Мы добьемся решения суда
Взыщем деньги с застройщика
Минимальная неустойка - 100.000 рублей
|
|
|